Vier Kalkulationsbereiche. Jeder mit Rechenweg, Annahmen und Rechenblatt zum Download.
Der häufigste Fehler beim Vergleich: Man stellt die Nettomiete der Kreditrate gegenüber. Das ist kein fairer Vergleich. Auf der Kaufseite fehlen mehrere Kostenpositionen, die zusammen erheblich ins Gewicht fallen.
Die Reparaturrücklage nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist kein optionaler Posten. Bei älteren Gebäuden liegen die Beiträge zur Rücklage zwischen 0,50 und 1,50 Euro pro Quadratmeter und Monat. Dazu kommen Betriebskosten, die bei Wohneigentum in der Regel nicht niedriger sind als bei Mietwohnungen.
Der zweite oft vergessene Posten sind die Opportunitätskosten des Eigenkapitals. Wer 80.000 Euro als Eigenkapital in eine Wohnung einbringt, kann dieses Kapital nicht anderweitig anlegen. Der entgangene Ertrag ist ein realer Kostenfaktor, auch wenn er nicht in Form einer Rechnung ankommt.
Auf der Mietseite sind Betriebskosten, Heizung und Warmwasser oft im Mietzins enthalten oder werden separat verrechnet. Für einen fairen Vergleich muss die Gesamtbelastung verglichen werden, nicht nur der Nettomietzins.
Alle Positionen als ausfüllbare Tabelle
Das Mietrechtsgesetz (MRG) gilt in ganz Österreich. Der Richtwertmietzins nach § 16 Abs. 2 MRG ist jedoch kein bundeseinheitlicher Wert. Er wird durch Länderverordnungen festgelegt und unterscheidet sich von Bundesland zu Bundesland erheblich.
Das Bundesministerium für Justiz (BMJ) veröffentlicht die aktuellen Richtwerte für alle Bundesländer. Wien und das Burgenland weisen dabei unterschiedliche Werte aus, die sich aus der historischen Anpassungshistorie und dem jeweils geltenden Richtwertgesetz (RichtWG) ergeben.
Der Richtwert ist der Ausgangswert für die Berechnung eines angemessenen Mietzinses bei Vollanwendung des MRG. Er gilt für Wohnungen der Ausstattungskategorie D (ohne wesentliche Ausstattung) und wird durch Zu- und Abschläge für Lage, Ausstattung und Zustand angepasst.
Wichtig: Nicht alle Mietverhältnisse fallen unter das MRG. Neubauten nach 1953, Einfamilienhäuser und Dienstwohnungen sind häufig ausgenommen. Die Anwendbarkeit des Richtwertmietzinses muss im Einzelfall geprüft werden.
Höherer Richtwert durch städtische Lagequalität und historisch stärkere Nachfrage. Wien gilt als Vollanwendungsgebiet des MRG für einen großen Teil des Altbaubestands.
Quelle: BMJ Richtwertverordnung, aktuell gültige Fassung
Niedrigerer Richtwert als Wien. Geringere Nachfragedichte und abweichende Anpassungshistorie der Länderverordnung führen zu einem deutlich anderen Ausgangswert.
Quelle: BMJ Richtwertverordnung, aktuell gültige Fassung
Zu- und Abschläge nachvollziehbar berechnen
Variable Kredite in Österreich sind häufig an den 3-Monats-EURIBOR oder den 6-Monats-EURIBOR gekoppelt. Steigt der Leitzins, steigt auch die Kreditrate. Das ist keine theoretische Möglichkeit, sondern ein Szenario, das sich in der jüngeren Vergangenheit mehrfach materialisiert hat.
Das folgende Rechenbeispiel zeigt, wie stark eine monatliche Rate auf einen typischen österreichischen Wohnkredit reagiert, wenn der Zinssatz um zwei Prozentpunkte steigt.
Die Ausgangssituation: Ein Kredit über 280.000 Euro, Laufzeit 25 Jahre, anfänglicher Zinssatz 2,5 % p.a. Die Kreditrate beträgt bei diesen Parametern rund 1.258 Euro pro Monat.
Nach einem Zinsanstieg auf 4,5 % p.a. steigt die monatliche Rate auf rund 1.557 Euro. Das ist ein Anstieg von knapp 24 %. Bei einem Ausgangszinssatz von 2,0 % und einem Anstieg auf 4,0 % beträgt der Ratenanstieg je nach Restlaufzeit zwischen 25 und 32 Prozent.
Beispielrechnung: Kredit 280.000 €, Laufzeit 25 Jahre. Keine Beratung, nur Illustration der Methode.
Eigene Kreditparameter eingeben
Ein Langzeitvergleich zwischen Mieten und Kaufen erfordert mehr als eine einfache Hochrechnung der monatlichen Kosten. Wohnungspreise, Mieten und Zinsen verändern sich über zwei Jahrzehnte. Wertsteigerungen auf der Eigentümerseite und Mietpreissteigerungen auf der Mieterseite müssen berücksichtigt werden.
Die folgende Struktur zeigt, welche Posten in einen fairen 20-Jahres-Vergleich einfließen müssen. Die konkreten Zahlen hängen von Lage, Baujahr, Zinsniveau und persönlichem Eigenkapital ab. Das Rechenblatt erlaubt es, diese Parameter individuell anzupassen.
Zinszahlungen (kumuliert), Reparaturrücklage (kumuliert), Betriebskosten (kumuliert), Grundsteuer (kumuliert), Kaufnebenkosten (einmalig: Grunderwerbsteuer 3,5 %, Eintragungsgebühr 1,2 %, Maklerprovision bis 3,6 % inkl. USt.), entgangene Erträge auf das Eigenkapital.
Nettomiete (kumuliert, mit Mietpreissteigerung), Betriebskosten (kumuliert), erzielte Erträge auf das nicht gebundene Eigenkapital.
| Position | Eigentum | Miete |
|---|---|---|
| Hauptzahlung | Kreditrate × 240 | Miete × 240 |
| Kaufnebenkosten | ca. 8–10 % einmalig | entfällt |
| Reparaturrücklage | 0,50–1,50 €/m²/Mon. | entfällt |
| Betriebskosten | separat | oft inkl. |
| Grundsteuer | separat | oft inkl. |
| Opportunitätskosten EK | zu berechnen | Ertrag möglich |
| Wertsteigerung Immobilie | Gegenwert | entfällt |
Schematische Darstellung. Konkrete Werte im Rechenblatt individuell befüllbar. Keine Beratung.
Mit österreichischen Ausgangszahlen vorausgefüllt